Inleiding

De rechten en verplichtingen van de huurder zijn te vinden in de artikelen 7:212-225 BWA. Deze zijn:

• De overeengekomen tegenprestatie voldoen (art. 7:212 BWA)
• Zich als een goed huurder gedragen (art. 7:213-216 BWA)
• Kleine herstellingen op eigen kosten verrichten (art. 7:217 BWA)
• Aansprakelijkheid voor schade ontstaan door wanprestatie van de huurder of door gedragingen van derde die moet zijn goedvinden in het gehuurde verblijven (art. 7:218-219 BWA)
• Gedogen van dringende werkzaamheden of renovatie vanwege de verhuurder (art. 7:220 BWA)
• Bevoegdheid het gehuurde in onderhuur te geven (art. 7:221 BWA)
• Verplichting gebreken onverwijld te melden (art. 7:222 BWA)
• Verplichting mee te werken in geval verhuurder het verhuurder wil verkopen (art. 7:223 BWA)
• Ter beschikking stellen van het gehuurde bij het einde van de huur (art. 7:224-225 BWA)

Tegenprestatie voldoen, art. 7:212 BWA

Zoals volgt ui de definitie van de huurovereenkomst volgt is het betalen van de huur nog steeds de hoofdverplichting van de huurder. De moet op tijd en op de overeengekomen wijze worden betaald.
Moet de huurder eerst door de verhuurder in gebreke worden gesteld, of is hij van rechtswege in verzuim? Vaak is dit laatste het geval, omdat de dag waarop periodiek uiterlijk betaald moet worden, gewoonlijk deel uitmaakt van de huurovereenkomst tussen partijen. In dat is een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 sub a BWA overeengekomen en dus treedt het verzuim van rechtswege in.
Het niet of niet top tijd betalen van de huur levert in beginsel wanprestatie op. Indien de verhuurder wegens wanbetaling de huurovereenkomst wil ontbinden, moet dit ernstig genoeg zijn om de ontbinding te rechtvaardigen (art. 6:265 BWA). In de huurrechtspraak wordt een achterstand van drie maanden of het regelmatig te laat betalen als voldoende ernstig beschouwd.

Zich als goed huurder gedragen, art. 7:213 BWA

Goed huurderschap is een begrip uit het oude artikel 7A:1577 BWA en is een heel open norm, waardoor per geval wordt bepaald wat het goed huurderschap inhoudt. De bepaling ziet onder andere op de wijze van gebruik: geen rotzooi, geen overbewoning, geen overlast veroorzaken. Hoewel het artikel een open norm geeft, is deze terug te vinden in de overige bepalingen betreffende de verplichtingen van de huurder.

Gebruik conform bestemming, art. 7:214 BWA

De contractuele bestemming wordt bepaald aan de hand van de bedoeling van partijen ten tijde van het aangaan van de overeenkomst (Haviltex criterium). Indien er niets is overeengekomen omtrent de bestemming, dan wordt dit afgeleid uit de aard van het gehuurde en het feitelijk gebruik. Wanneer het gehuurde in strijd met de bestemming wordt gebruikt, dat is dat in beginsel een vorm van wanprestatie hetgeen ontbinding rechtvaardigt. Bij dat soort geschillen hangt het ervan af of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Kleine aanpassingen in het gebruik leveren geen bestemmingswijziging op.

Veranderingen door huurder, art. 7:215-216 BWA

Op grond van artikel 7:215 BWA geldt de hoofdregel dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde te veranderen. Deze bepaling is van semi-dwingend recht (art. 7:215 lid 6 BWA). Hierna volgen enkele belangrijke uitzonderingen op deze hoofdregel:

Toestemming
Veranderingen zijn toegestaan als huurder schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft gekregen (art. 7:215 lid 1 BWA). Als de verhuurder (binnen acht weken) geen toestemming verleent en het betreft de huur van een woonruimte, kan de huurder naar de rechter stappen om te vorderen dat deze hem machtigt tot het aanbrengen van de veranderingen (art. 7:215 lid 3 BWA). De rechter wijst de vordering toe als de verhuurder op grond van lid 2 toestemming had behoren te geven. In andere gevallen wijst de rechter de vordering alleen toe, als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik  of als deze het woongenot verhogen en er geen zwaarwichtige belangen van de verhuurder tegen verzetten (art. 7:215 lid 4 BWA). De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen. Hij kan op vordering van de verhuurder de huurprijs verhogen, indien de veranderingen daartoe aanleiding geven (art. 7:215 lid 5 BWA).
Conform artikel 7:215 lid 1 BWA zijn veranderingen ook toegestaan als het gaat om veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden verwijderd. Denk bijvoorbeeld aan het aanbrengen van wandspiegels met schroeven waarvan de gaten naderhand moeten worden dicht gestopt. Hiervoor is toestemming dus geen toestemming noodzakelijk.

Buitenzijde woonruimte
Ten aanzien van veranderingen door huurder aan de buitenzijde van een woonruimte geldt de hoofdregel van artikel 7:215 BWA, tenzij partijen anders zijn overeengekomen.

Wegnemen
Huurder is gedurende de hele looptijd van de huur tot de ontruiming bevoegd de door hem aangebrachte veranderingen weer we te nemen, zolang hij daarbij het gehuurde redelijkerwijs in de oorspronkelijke toestand terugbrengt (art. 7:216 BWA). Ten aanzien van geoorloofde veranderingen die huurder na het einde van de huur niet wegneemt, kan hij binnen de grenzen van artikel 6:212 BWA (ongerechtvaardigde verrijking) een vergoeding vorderen.

Kleine herstellingen, art. 7:217 BWA

Dagelijkse en geringe reparaties komen voor rekening van de huurder, het overige komt via de gebrekenregeling voor rekening van de verhuurder (art. 7:217 BWA). Hierbij gaat het om herstellingen die nodig plegen te zijn als gevolg van wat zich gewoonlijk bij normaal gebruik door een huurder voordoet.
Wat dit zijn hang af van hetgeen door partijen is overeengekomen en in de overeenkomst opgenomen. In Nederland geldt het Besluit kleine herstellingen, hetgeen dwingend is voor woonruimtes en geeft een niet-limitatieve opsomming van dit klein onderhoud. Uitgangspunten daarbij zijn dat de huurder het herstel zelf moet kunnen verrichten en dat de herstelwerkzaamheden geen noemenswaardige kosten meebrengen. Op Aruba bestaat geen vergelijkbare regelgeving, maar kan wel als voorbeeld of inspiratie dienen bij het vaststellen van de onderlinge onderhoudsverplichtingen.
Een voorbeeld van kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen zijn:

• het schilderen van binnenmuren,
• gaatjes vullen,
• vastschroeven van kleine losse onderdelen,
• regelmatig de airco’s laten servicen,
• regelmatig de beerput (laten) legen,
• de tuin onderhouden,
• het bestrijden van ongedierte,
• het regelmatig schoon houden van goten en regenafvoer, etc.

Aansprakelijkheid huurder, art. 218-219 BWA

De huurder is aansprakelijk voor schade die door hem of door derden die met zijn goedvinden in het gehuurde verblijven of zich met zijn goedvinden daarop bevinden, wordt aangebracht (art. 7:218 en 219 BWA). De huurder wordt vermoed het gehuurde in onbeschadigde staat te hebben ontvangen en dus wordt alle schade vermoed door huurder (of door een derde waarvoor hij aansprakelijk is) te zijn veroorzaakt. Dit is slechts anders bij brandschade of – bij gebouwde onroerende zaken – bij schade aan de buitenzijde van het gehuurde. De huurder zal dus tegenbewijs moeten leveren, behoudens anders is overeengekomen in de beschrijving van de staat van aanvaarding bij aanvang van de huur op grond van artikel 7:224 lid 2 BWA).

Reparaties en renovaties, art. 7:220 BWA

Dit artikel regelt de gevallen waarin de huurder werkzaamheden aan het gehuurde moet gedogen. Het gaat daarbij niet alleen om dringende reparaties, maar alle dringende werkzaamheden, ook die tot herstel van schade of ter voorkoming van schade. De gedoogplicht van de huurder omvat de verplichting de verhuurder toegang tot het gehuurde te verlenen om op te nemen of, en zo ja welke, werkzaamheden dienen te worden verricht en houdt mede rekening met de mogelijkheid dat de eigenaar van een naburig erf een beroep doet op artikel 5:56 dat de verhuurder verplicht is na te komen. Volgens het eerste lid van artikel 7:220 BWA moet de huurder dringende werkzaamheden gedogen, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding en op schadevergoeding.
Het tweede lid regelt het gedoogplicht van de huurder met betrekking tot renovatie. Uitgangspunt is dat de verhuurder daartoe aan de huurder een schriftelijk voorstel dient te doen. Het voorstel moet redelijk zijn, gelet op de belangen van de huurder en die van de verhuurder. Daarbij spelen een rol de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval. De verhuurder zal moeten stellen en zo nodig bewijzen dat zijn voorstel redelijk is.
Het derde lid wijst op de mogelijkheid de huurovereenkomst met het oog op de renovatie te beëindigen door opzegging. De verhuurder dient de toepasselijke opzegtermijn in acht te nemen (art. 7:228 BWA) en tevens is voor de verhuurder toestemming van de huurcommissie vereist om de huur de beëindigen (art. 7:248 BWA).

Onderhuur, art. 7:221 BWA

Ten aanzien van onderhuur geldt de hoofdregel dat huurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren. Indien het een zelfstandige woonruimte betreft waarin huurder zijn hoofdverblijf heeft, is huurder wel bevoegd een deel daarvan onder te verhuren, tenzij hij moest aannemen dt de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren zal hebben. Deze bepalingen zijn van overeenkomstige toepassing op bruikleen.
Bij onderhuur zijn er twee vaak voorkomende vragen:

1. Wat gebeurt er als de huurder onbevoegd heeft onderverhuurd?

Onbevoegd onderverhuren levert in de verhouding tussen huurder en verhuurder wanprestatie op hetgeen ontbinding rechtvaardigt (art. 7:213 BWA). De onderhuurovereenkomst is een gewone overeenkomst. Tussen de onderverhuurder en de onderhuurder gelden de normale rechten en verplichtingen. Voor de totstandkoming van een geldige huurovereenkomst is niet vereist dat de verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst te sluiten. Als de onderverhuurder geen gebruik kan verschaffen omdat de hoofdhuurovereenkomst is beëindigd, heeft dit geen invloed op de geldigheid van de onderhuurovereenkomst, maar maakt dit dat de onderverhuurder wanprestatie pleegt.

2. Wat gebeurt er met de onderhuurder in geval van beëindiging van de hoofdhuur?

Wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt, kan de onderverhuurder niet meer gebruik verschaffen en zit de onderhuurder ten opzichte van de hoofdverhuurder in beginsel zonder recht of titel i het gehuurde. Een ontruimingsbevel kan in beginsel ook tegen een onderhuurder worden ten uitvoer gelegd, omdat de ontruiming altijd wordt gevorderd en toegewezen tegen de huurder ‘met alle aan hem toebehorende personen en goederen’.  De onderhuurder valt onder ‘aan hem toebehorende personen’.

3.3.10 Verplichting gebreken te vermelden, art. 7:222 BWA

Indien de huurder gebreken aan de zaak ontdekt of als derden hem in zijn genot storen of een recht op de zaak beweren, moet hij dat onverwijld aan de verhuurder melden, zodat de verhuurder de gelegenheid krijgt hiertegen tijdig actie te ondernemen. Laat de huurder na deze meldingsplicht te vervullen, dan is hij verplicht de ontstane schade te vergoeden.

3.3.11 Verplichting mee te werken bij verkoop, art. 7:223 BWA

In het geval de verhuurder het huurobject wil verkopen, is de huurder verplicht te dulden dat er een ‘te koop’ bord wordt opgehangen en dat er bezichtigingen plaatsvinden. Deze verplichting is vanzelfsprekend, maar is uitdrukkelijk in de wet opgenomen vanwege het recht op privacy en het huisrecht (art. 10 en 12 Grondwet).

3.3.12 Oplevering, art. 7:224-225 BWA

Het gehuurde moet aan het einde van de huur ter vrije beschikking van de verhuurder worden gesteld (art. 7:224 BWA). In welke staat het gehuurde moet worden teruggegeven is afhankelijk van hetgeen partijen hierover zijn overeengekomen.

Opleveren met beschrijving
Indien partijen bij het aangaan van de overeenkomst een beschrijving hebben opgemaakt, bijvoorbeeld een inspectierapport,  is de huurder verplicht het gehuurde in dezelfde staat op te leveren, behoudens normale veroudering en geoorloofde veranderingen.

Opleveren zonder beschrijving
Als er geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen en is gehouden deze in diezelfde staat terug te geven. In deze regel mag worden aangenomen dat de huurder bij teruggave van een woonruimte verplicht is de binnenkant van het gehuurde te schilderen (na overleg met de verhuurder).

Late ontruiming
Houdt de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich, dan kan de verhuurder op grond  van artikel 7:225 BWA over de tijd dat hij het gehuurde mist, een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs, onverminderd, indien zijn recht op eventuele additionele schadevergoeding.