De verplichtingen van de verhuurder zijn in de artikelen 7:203-211 BWA beschreven, waarbij de gebrekenregeling centraal staat. Deze verplichtingen zijn:

• Ter beschikking stellen en laten van het huurobject (art. 7:203 BWA)
• Instaan voor gebreken (art. 7:204, 206-210 BWA)
• Huurder beschermen tegen rechtsstoornis (art. 7:2011 BWA)

Artikel 7:205 BWA bepaalt dat de rechten die uit deze afdeling aan de huurder toekomen, bestaan naast alle andere rechten en vorderingen uit het algemene verbintenissenrecht. Een voorbeeld hiervan is het opschortingsrecht, dat niet in het huurrecht is opgenomen, maar wel in boek 6 BWA, maar wel een belangrijk rechtsmiddel van de huurder is.

Ter beschikking stellen en laten

Deze verplichting bestond al in het oude recht, alleen is het onderdeel ‘laten’ erbij gekomen. Ook is de zinsnede dat ter beschikking moet worden gesteld voor ‘zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is’ toegevoegd. Hiermee heeft de wetgever willen duidelijk maken dat algehele aflevering van de zaak niet perse noodzakelijk is.

Het ter beschikking stellen moet op tijd plaatsvinden. Wanneer dat niet is gebeurd, is de verhuurder zonder ingebrekestelling schadeplichtig, aangezien dan een fatale termijn zal zijn geschonden (art. 6:83 sub a BWA).

Instaan voor gebreken

Definitie

De gebrekenregeling is uitgewerkt in de artikelen 7:204-210 BWA. De definitie van het begrip ‘gebrek’ in artikel 7:204 lid 2 BWA luidt:

‘Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak  of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Het begrip gebrek is dus een zeer ruim begrip, waaronder niet alleen materiële gebreken vallen, maar ook immateriële gebreken. Een regelmatige misverstand is dat een gebrek betrekking zou hebben op de verhuurde zaak. Dat is onjuist. Het begrip gebrek heeft betrekking op de prestatie die de verhuurder op grond van de huurovereenkomst jegens de huurder verschuldigd is, namelijk het ter beschikking stellen en laten van de verhuurder zaak voor het beoogde gebruik. Onder ‘gebrek’ vallen alle genot beperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen.

Verhelpen

De verhuurder is verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist  die in de gegeven omstandigheden onredelijk zijn (art. 7:206 lid 1 BWA). Hetzelfde geldt indien de huurder zelf is gehouden deze gebreken te verhelpen, omdat het kleine herstellingen zijn in de zin van artikel 7:217 BWA, of als de huurder zelf aansprakelijk is voor het ontstaan ervan op grond van artikel 7:213, 218, of 219 BWA. Hoewel noch toerekenbaarheid noch verzuim vereist zijn om het verhelpen van het gebrek door verhuurder te kunnen eisen (art. 3:296 BWA), moet huurder wel voldoen aan zijn mededelingsplicht. Indien hij nalaat dit te doen, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de gevolgschade (art. 7:222 BWA).

Huurprijsvermindering

In artikel 7:207 BWA staat beschreven dat zolang er een gebrek bestaat en er sprake is van genotsderving, de huurder vanaf de kennisgeving aan de verhuurder een evenredige huurprijsvermindering kan vorderen. Dit staat gelijk aan een gedeeltelijke ontbinding, hetgeen in het algemene verbintenissenrecht  te vinden is in artikel 6:270 BWA. Belangrijk is om op te merken dat de huurder de vermindering, in tegenstelling tot artikel 6:270 BWA, in rechte moet vorderen; hij kan niet met een schriftelijke ontbindingsverklaring volstaan. Daarnaast leidt de evenredigheidsmaatstaf ertoe dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot tot huurvermindering zal leiden. Tenslotte moet rekening worden gehouden met het feit dat de huurvermindering pas ingaat op het ogenblik dat huurder de verhuurder van het gebrek in kennis heeft gesteld of dat de verhuurder reeds voldoende ermee bekend was.

Ontbinding

De huurder heeft naast het recht van gedeeltelijke ontbinding ook het recht om de huurovereenkomst volledig te ontbinden. Vaak is dit niet de beste oplossing, aangezien de huurder dan zijn onderdak kwijt is. In bepaalde gevallen kan dit toch wel de beste oplossing bieden. De huurder kan op grond van artikel 6:277 BWA de huurovereenkomst ontbinden, waarbij de verhuurder verplicht is de ontbindingsschade te vergoeden. De algehele ontbinding door de huurder kan overigens wel buitengerechtelijk worden gedaan, aldus artikel 6:267 BWA.
Indien het huurgenot door een niet aan de verhuurder toe te rekenen gebrek onmogelijk wordt gemaakt, bijvoorbeeld het geheel vergaan van het gehuurde door een toeval, dan biedt artikel 7:210 BWA de mogelijkheid van ontbinding in en buiten rechte aan zowel de huurder als de verhuurder. Uit het oogpunt van rechtszekerheid vervalt de huurovereenkomst niet (meer) van rechtswege. Onder volledige onmogelijkheid van genot valt ook het geval dat het resterende genot wezenlijk een ander genot is dan de huurder mocht verwachten.
Voor woonruimte geldt hierbij nog art. 7:210a BWA. Indien een voor bewoning noodzakelijk gedeelte van de gehuurde woning door een gebrek onbewoonbaar word, dan wel werkzaamheden tot verhelpen van dit gebrek dit doen of zullen doen, kan huurder de huur ontbinden op grond van artikel 6:267 BWA. De verhuurder moet alle schade die is ontstaan door de ontbindingsvordering (mits voldaan aan het kennisgevingsplicht) aan de huurder vergoeden. Huurder heeft dezelfde ontbindingsbevoegdheid wanneer het gebruik van de gehuurde woning gevaren oplevert (lid 2). Tegen laatstgenoemde bevoegdheid kan niet ten nadele van huurder worden afgeweken.

Schadevergoeding

Naast het recht op nakoming of ontbinding, heeft de huurder ook recht op schadevergoeding. Op grond van artikel 7:208 BWA bestaat de aansprakelijkheid van de verhuurder:

• bij een gebrek dat na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan: als het ontstaan ervan toerekenbaar is aan de verhuurder en nadat hij hiervan op de hoogte is gesteld;
• bij een gebrek dat voor het aangaan van de overeenkomst al bestond: als de verhuurder het gebrek kende, behoorde te kennen, of de aanwezigheid hiervan heeft ontkend.

Huurder beschermen tegen rechtsstoornis

Wanneer de huurder in recht wordt betrokken door een derde die rechten met betrekking tot het verhuurde claimt, bijvoorbeeld een erfdienstbaarheidsrecht op grond waarvan hij door de tuin van de huurder mag lopen, dan heeft de verhuurder op grond van artikel 7:211 lid 1 BWA de verplichting de huurder in die procedure te helpen door het geding te komen. De verhuurder is in zo’n geval verplicht alle door de vordering ontstane kosten te vergoeden (art. 7:211 lid 2BWA).