Bevoegdheden van de huurcommissie

De huurcommissie heeft de bevoegdheid bij beschikking te oordelen over twee onderwerpen, namelijk:

• de vaststelling van de maximale huurprijs; en
• de toestemming tot beëindiging van de huur.

Huurprijsvaststelling

De huurcommissie kan op verzoek van de huurder of de verhuurder de maximale huurprijs vaststellen, indien de marktwaarde van de woonruimte in onbewoonde staat Afl. 150.000,- of minder bedraagt (art. 7:240 lid 1 BWA). Bij verhuur van een gemeubileerde woonruimte kan de huurcommissie op verzoek van de huurder de maximale prijs van zowel de woonruimte als meubilering vaststellen (art. 7:240 lid 2 BWA). Dit geldt eveneens ten aanzien van servicekosten (art. 7:240 lid 3 BWA). De huurcommissie stelt een ingangsdatum voor de maximale prijs vast, dat niet eerder ligt dan de eerste dag van de maand waarin het verzoek is gedaan en niet later dan zestig (60) dagen na dagtekening van de beschikking (art. 7:241 BWA). Indien er in de huurovereenkomst een beding is opgenomen die strekt tot aanpassing van de huurprijs aan de prijsontwikkeling blijft deze ondanks de huurprijsvaststelling door de huurcommissie geldig (art. 7:242 BWA).

Huurprijsvaststelling van woonruimtes

Bij de huurprijsvaststelling houdt de huurcommissie rekening met de marktwaarde van de grond, de betreffende woonruimte in onbewoonde staat en met de staat van onderhoud van de woonruimte, met dien verstande dat de huurprijs per jaar niet meer dan 12%  van die marktwaarde mag bedragen (art. 7:243 BWA). De huurcommissie is bevoegd, ambtshalve of op verzoek van de huurder, de huurprijs voorwaardelijk vast te stellen, in die zin dat, zolang de door haar aangewezen verbeteringen of herstellingen binnen een bij uitspraak bepaalde periode niet zijn aangebracht, een lagere huurprijs geldt (art. 7:245 BWA).

Huurprijsvaststelling van bedrijfsruimte

De regels met betrekking tot de huurprijsvaststelling van woonruimtes zijn van overeenkomstige toepassing verklaard op bedrijfspanden, waaronder andere winkels, restaurants en kantoren, met dien verstande dat in plaats van 12 % er een maximumpercentage van 14% zal gelden voor wat betreft de jaarlijkse huurprijs van bedrijfsruimtes (art. 7:274 lid 1 BWA).

Huurovereenkomsten gesloten voor 1 september 2021

De Huurcommissieverordening blijft conform artikel 153a Overgangsbepalingen Nieuw BWA voor wat betreft de huurprijsvaststelling van woonruimtes van toepassingen op huurovereenkomsten aangegaan voor 1 september 2021. Voor wat betreft de huurprijsvaststelling van bedrijfsruimtes blijft deze geldig in elk geval tot uiterlijk 1 september 2026. Het wezenlijk verschil met de nieuwe bepalingen is dat er bij de huurprijsvaststelling onder de Huurcommissieverordening niet de markwaarde, maar de historische bouwwaarde als uitgangspunt wordt genomen, met Afl. 100.000,- als plafond. Voor de vaststelling van de huurprijs geldt er eveneens een maximumpercentage van 12% voor woonruimtes en 14% voor bedrijfsruimtes (behoudens dezelfde uitzonderingen). Servicekosten kunne onder het oude recht niet worden vastgesteld. De ingangsdatum van de vastgesteld huurprijs ligt niet eerder dan de dag waarop het verzoek is ingediend.

Huur beëindiging

De huurcommissie is bevoegd op verzoek van verhuurder toestemming te geven tot beëindiging van  de huur van een woonruimte (art. 7:248 lid 1 BWA). De huurcommissie kan aan haar toestemming voorwaarden verbinden betreffende het gebruik van de woonruimte en kan bij niet-nakoming van die voorwaarden op verzoek van de huurder de toestemming intrekken en de woonruimte aan de oorspronkelijke huurder toewijzen (art. 7:249 BWA).

De regels met betrekking tot de opzegging door de verhuurder van de huur zijn van overeenkomstige toepassing verklaard op bedrijfspanden, met uitzondering van zeehavens, luchthavens, hotels en bedrijfspanden die zijn gevestigd in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel of daarmee ruimtelijk zijn verbonden (art. 7:274 lid 2 BWA). Daarbij is van belang of het gehuurde ‘deel uitmaakt van een resort (voor het publiek als eenheid kenbaar complex), waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby een centrale positie innemen’ (GHvJNAA 3 februari 2006, KG 208/04-H-224/05). Ook heeft de wetgever met de uitzondering belang gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat en beperkte zich dus tot de toeristische sector, internationale handel, e.d.

Gronden voor beëindiging

De huurcommissie verleent haar toestemming indien de huurder zich niet aan zijn wettelijke verplichtingen omschreven in afdeling 3 van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek van Aruba voldoet [Verplichtingen huurder]. Zij kan de huurder, op zijn verzoek, een termijn geven om alsnog aan zijn  verplichtingen te voldoen. Na het verstrijken van die termijn beslist de huurcommissie na verhoor of behoorlijke oproeping van partijen (art. 7:250 lid 1 BWA). De huurcommissie kan in bijzondere gevallen haar toestemming verlenen, indien haar blijkt dat de eigenaar of hoofdbewoner daarbij een rechtmatig belang heeft (art. 7:250 lid 2 BWA). Indien de huurcommissie haar toestemming verleent, bepaalt het tijdstip waarop de huur beëindigt en geeft een bevel tot ontruiming (art. 7:250 lid 3 BWA.

Rechtmatig belang

Niet zomaar elk rechtmatig belang mag tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden; het belang moet echter voldoende zwaar wegen en de huurcommissie dient dat belang ook enigszins terughoudend te gebruiken als reden om de huurovereenkomst te beëindigen. Het begrip ‘rechtmatig belang’ wordt niet in het Burgerlijke Wetboek van Aruba, noch in de Memorie van Toelichting gedefinieerd. In een oude uitspraak van GEA Curaçao van 7 januari 1971 (Lopez 1981, p. 76) is geoordeeld dat van een ‘rechtmatig belang’ onder andere sprake is indien de maatschappelijke en economische belangen van partijen tegen elkaar afwegende, van de eigenaar niet kan worden gevergd dat hij in voortzetting van de huur berust. Er kan rechtmatig belang aanwezig worden geacht in geval van sloop, ontwikkeling en verkoop, eigen gebruik, renovatie, levensonderhoud en/of bedrijfsbelang.

Bevel tot ontruiming

Het bevel tot ontruiming is een nieuwe bevoegdheid die de huurcommissie met de aanvulling van het Burgerlijk Wetboek van Aruba per 1 september 2021 heeft gekregen. In de praktijk is het wenselijk gebleken dat een onherroepelijke beslissing van de huurcommissie (een beslissing van de huurcommissie waarbij het beroepstermijn is verstreken of het beroep is verworpen), inhoudende toestemming voor opzegging en bepaling van de datum van ontruiming, een titel voor ontruiming oplevert. Indien huurder niet vertrekt, was de verhuurder in het oude recht gedwongen (in kort geding) ontruiming te vorderen bij de rechter, met de vertraging en kosten van dien (griffierecht en eventueel advocatenkosten). Het nieuwe artikel 7:251 lid 1 jo. 7:250 lid 3 BWA voorziet daarom in een executoriale titel, mits de beslissing van de huurcommissie onherroepelijk is. De beroepstermijn is zes weken na de dagtekening van de mededeling (artikel 7:246 lid 1 BWA). Niet mogelijk is dat de huurcommissie haar bevel tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad maakt, aldus artikel 251, tweede lid, ter bescherming van de huurder (art. 251 lid 2 WBRvA). De huurcommissie bepaalt zo nodig ambtshalve de datum van ontruiming.

Voor de executie (uitvoering) is wel nodig dat van het bevel tot ontruiming door de huurcommissie een grosse (een in executoriale vorm uitgegeven afschrift) wordt uitgegeven, met – door middel van een stempel – aan het hoofd de woorden ‘In naam des Konings’ (artikel 430 lid 2 WBRvA). De grosse wordt ingevolge artikel 7:268 BWA ondertekend door de voorzitter en secretaris van de huurcommissie. Bij het vragen van een grosse moet de verhuurder een ‘griffiersverklaring’ overleggen, inhoudende dat binnen zes weken geen beroep is ingesteld, of een afschrift van de beschikking van de rechter in eerste aanleg waarbij het beroep is verworpen. Deze griffiersverklaring kan bij het Gerecht in Eerste Aanleg op verzoek worden gekregen tegen betaling van Afl. 50,-.

De gedwongen ontruiming moet worden voorafgegaan door een exploot van een deurwaarder, met een bevel om binnen drie dagen aan de executoriale titel te voldoen (art. 555 WBRvA). Dit bevel en de betekening van de grosse kunnen bij één exploot geschieden (art. 502, 503 en 555 WBRvA). De gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder, desnoods met behulp van de ‘sterke arm’ (art. 556 lid 1 jo. 557 WBRvA).