Facultad di huurcommissie

E huurcommissie tin e facultad di huzga a traves di disposicion encuanto dos tema, esta:

• stipulacion di prijs maxio di huur; y
• permiso pa terminacion di huur.

Stipulacion di prijs di huur

Huurcommissie por, riba peticion di e inquilino o e propietario, stipula e prijs di huur maximo, si e valor di mercado di e vivienda den estado no habita ta Afl. 150.000,- o menos (art. 7:240 inciso 1 BWA). Den caso di huur di un vivienda muebla huurcommissie por, riba peticion di e inquilino, stipula prijs maximo pa tanto e vivienda como e mobiliario (art. 7:240 inciso 2 BWA). Esaki ta conta tambe pa costo di servicio (art. 7:240 inciso 3 BWA). Huurcommissie ta stipula un fecha inicial pa e prijs maximo, cu no ta antes di e prome dia di e luna den cual e peticion a ser haci y no mas laat cu sesenta (60) dia despues di e fecha di e disposicion (beschikking) (art. 7:241 BWA). Si acaso den e convenio di huur tin un clausula inclui cu ta concerni adaptacion di e prijs di huur na desaroyo di prijs, esaki ta keda vigente a pesar di e stipulacion di prijs di huur pa e huurcommissie (art. 7:242 BWA).

Stipulacion di prijs di huur di vivienda

Den stipulacion di prijs di huur, Huurcommissie ta tene cuenta cu e valor di mercado di e tereno, e vivienda concerni den estado no habita y cu e estado di mantenimento di e vivienda, contal cu e prijs di huur pa aña no por ta mas cu 12% di e valor di mercado (art. 7:243 BWA). Huurcommissie ta faculta, segun oficio (ambtshalve) o riba peticiondi e inquilino, pa stipula e prijs di huur condicionalmente, den e sentido cu, tanten cu e mehoracion o reparacionnan indica pa Huurcommissie no ta cumpli dentro di un periodo stipula den su veredicto, ta vigente unprijs di huur mas abao (art. 7:245 BWA).

Stipulacion di prijs di huur di espacio empresarial

E reglanan relaciona cu stipulacion di prijs di huur di vivienda a ser declara di aplicacion corespondiente pa espacio empresarial, entre nan tienda, restaurant y oficina, contal cu na luga di 12% lo ta vigente un porcentahe maximo di 14% pa loke ta e prijs di huur anual di iespacio empresarial (art. 7:274 lid 1 BWA).

Convenio di huur cera prome cu 1 di september 2021

E Huurcommissieverordening ta keda, den conformidad cu articulo 153a di Stipulacionnan di Transicion BWA Nobo (‘Overgangsbepalingen Nieuw BWA), aplicabel pa stipulacion di prijs di huur di vivienda pa convenio di huur cera prome cu dia 1 di september 2021. Pa loke ta concerni stipulacion di prijs di huur di espacio empresarial, esaki ita keda vigente en todo caso pa mas tarda 1 di september 2026. E real diferencia cu e stipulacionnan nobo ta cu den stipulacion di prijs di huur bao di e Huurcommissieverordening no e valor di mercado, sino e valor di construccion historico ta ser tuma como punto di salida, cu un plafond di Afl. 100.000,-. Pa e stipulacion di e prijs di huur ta conta tambe un maximo porcentahe di 12% pa vivienda y 14% pa espacio empresarial (salvo e mesun excepcionnan). Costo di servicio basico no por a stipula bao di e derecho bieu. E fecha inicial di e prijs di huur stipula no ta antes di e dia riba cual a entrega e peticion.

Terminacion di huur

Huurcommissie ta faculta pa, riba peticion di e propietario duna permiso pa termina e huur di un vivienda (art. 7:248 inciso 1 BWA). Huurcommissie por acopla condicion na su permiso encuanto e uso di e vivienda y por, den caso di incumplimento di e condicionnan ey, riba peticion di e inquilino, revoca e permiso y asigna e vivienda na e inquilino original (art. 7:249 BWA).

E reglanan relaciona cu e notificacion di terminacion di parti di e propietario di e huur ta declara di aplicacion corespondiente riba localnan empresarial, cu excepcion di puerto maritimo, aeropuerto, hotel y local empresarial cu ta estableci den un puerto maritimo, un aeropuerto o den un hotel, o ta conecta cu eseynan pa loke ta nan espacio (art. 7:274 lid 2 BWA). Den esey ta importante si loke ta huur ta forma parti ‘di un resort (un compleho cu ta reconocible pa publico como un unidad), den cual un hotel cu camber di hotel y lobby ta tuma un posicion central’ (GHvJNAA 3 februari 2006, KG 208/04-H-224/05). Tambe e legislador, cu e excepcion, a duna importancia na creacion di un clima faborable di inversion y a limita su mes anto ona e sector turistico, comercio internacional, y similar.

Base pa terminacion

Huurcommissie ta otorgha su permiso si e inquilino no ta cumpli cu su obligacionnan legal manera describi den seccion 3 di titulo 7.4 di Codigo Civil di Aruba [Verplichtingen huurder]. Huurcommissie por duna e inquilino, riba su peticion, un periodo pa cumpli ainda cu su obligacionnan. Despues cu e periodo ey vence Huurcommissie ta dicidi, despues di scucha o convocacion debido di partidonan (art. 7:250 lid 1 BWA). Huurcommissie por, den caso excepcional, duna su permiso, si constata cu e propietario o inquilino principal tin un interes legitimo den esey (art. 7:250 lid 2 BWA). Si Huurcommissie duna su permiso, e ta stipula e momento riba cual e huur ta termina y ta duna un orden di desocupacion (art. 7:250 lid 3 BWA.

Interes legitimo

No cualkier interes legitimo por conduci na terminacion di e convenio di huur; e interes mester ta di suficiente peso y Huurcommissie mester usa e interes ey cu cierto reserva como razon pa termina e convenio di huur. E concepto interes legitimo’ no ta defini, ni den Codigo Civil di Aruba, ni den e Memoria Explicativo (Memorie van Toelichting). Den un veredicto antiguo di Juzgado di Prome Instancia (GEA) di Curaçao di 7 di januari 1971 (Lopez 1981, p. 76) a huzga cu entre otro ta trata di un interes legitimo si, evaluando e interesnan social y economico di e partidonan poniendo nan den balance, no por rekeri di e propietario cu e ta resigna den continuacion di e huur. Por considera cu tin presencia di interes legitimo den caso di demolicion, desaroyo y benta, uso propio, renobacion, sustento personal y/o interes empresarial.

Orden pa desocupacion

E orden di desocupacion ta un facultad nobo cu Huurcommissie a haya, cu un adicion di e Codigo Civil di Aruba entrante 1 di september 2021. Den practica a resulta deseabel cu un decision irevocable di Huurcommissie (un decision di Huurcommissie unda e periodo pa apelacion a vence, o a rechaza e apelacion), conteniendo e permiso pa notifica e terminacion y stipulacion di e fecha di desocupacion, ta resulta den un titulo pa desocupacion. Si e inquilino no ta sali, e propietario segun e derecho anterior tabata obliga pa demanda ocupacion (den huicio sumario; kort geding) cerca huez, cu e tardanza y costo di esey (griffierecht y eventual gasto di abogado). E articulo nobo 7:251 inciso 1 jo. 7:250 inciso 3 BWA ta provee pa esey un titulo di ehecucion, si e decision di Huurcommissie ta irevocable. E periodo di apelacion ta seis siman despues di e fecha di e anuncio (articulo 7L246 inciso 1 BWA). No ta posibel pa Huurcommissie ta haci su orden ehecutable di inmediato (uitvoerbaar bij voorraad), segun articulo 251, inciso 2, como proteccion di e inquilino (art. 251 inciso 2 WBRvA). Huurcommissie ta stipula, si ta necesario, oficialmente e fecha di desocupacion.
Pa ehecucion (implementacion) ta necesario sí cu di e orden di desocupacion Huurcommissie ta emiti un ‘grosse’ (un copia emiti den forma ehecutorial) /, cu – a traves di un stempel – na e cabez e palabranan ‘In naam des Konings’ (articulo 430 inciso 2 WBRvA). E grosse ta ser firma, a base di articulo 7:268 BWA pa e presidente y secretario di huurcommissie. Den caso di peticion di un grosse e propietario mester entrega un ‘griffiersverklaring’ cu ta encera cu no a entama apelacion dentro di seis siman, o un copia di e disposicion (beschikking) di huez di Prome Instancia den cual a rechaza e apelacion. E declaracion di griffier aki ta obtenible na Juzgado di Prome Instancia (Gerecht in Eerste Aanleg) cu pago di Afl. 50,-.

Previo e desocupacion obliga mester emiti un ‘exploot’ di deurwaarde, cu un orden pa cumpli cu e titulo ehecutorial dentro di tres dia (art. 555 WBRvA). E orden aki y e ‘betekening’ (anuncio di orden hudicial) di e grosse por sucede via un solo ‘exploot’ (art. 502, 503 en 555 WBRvA). (acta di deurwaarder na esun cu mester haya e decision oficial y ta prueba cu e persona a ricibi e decision). E desocupacion obliga ta sucede a traves di un deurwaarder, si ta necesario cu apoyo di ‘braza arma’ (art. 556 lid 1 jo. 557 WBRvA).