Definitie woonruimte
Als een huurovereenkomst een woonruimte betreft, geniet de huurder extra huurbescherming. Gezien de vergaande huurbescherming is de afbakening van de term woonruimte van groot belang. Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak die als een woning is verhuurd, met alle onroerende toebehoren. Een perceel grond dat verhuurd is om te worden gebruikt voor bewoning valt ook onder woonruimte (art. 7:231 lid 2 BWA).
Uitzondering huurbescherming
Als een huurovereenkomst van woonruimte recht geeft op een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is, heeft de huurder geen recht op huurbescherming en is de gehele vijfde afdeling van titel 7.4 BWA niet van toepassing (art. 7:232 BWA). Bij het criterium ‘naar zijn aard slechts van korte duur’ moet gedacht worden aan overeenkomsten tot het gebruik van vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen e.d.
Medehuur
Huur bij huwelijk
De echtgenoot van een huurder is op grond van artikel 7:233 lid 1 BWA van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte het hoofdverblijf van de echtgenoot is, ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk is gesloten. De huurder en de medehuurder zijn jegens de verhuurder in beginsel hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst (art. 7:233 lid 2 BWA). Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder van rechtswege huurder (art. 7:233 lid 3 BWA).
Echtscheiding of scheiding tafel en bed
Indien de echtgenoot in verband met een verzoek tot echtscheiding of scheiding van tafel en bed niet het gebruik heeft van de echtelijke woonruimte, heeft dit geen invloed zijn hoofdverblijf (art. 7:233 lid 4 BWA). In geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed kan een echtgenoot de rechter verzoeken te bepalen wie van de echtgenoten huurder van de woonruimte zal zijn. De rechter bepaalt tevens de ingangsdatum van de huur met deze echtgenoot, waarop de huur met de andere echtgenoot eindigt (art. 7)233 lid 5 BWA).
Overlijden huurder
Bij overlijden van de huurder zet de echtgenoot de huur als huurder voort. Hij kan de huur binnen zes maanden na het overlijden opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na opzegging (art. 7:234 BWA).
Beperking huurbescherming
Indien een echtgenoot, die beroep gedaan heeft op de artikelen 7:233 en 234 BWA, hertrouwt, kan met betrekking tot dezelfde woonruimte de nieuwe echtgenoot geen beroep meer doen op vorenbedoelde artikelen (art. 7:235 BWA).
Bescherming samenwonenden
Indien twee personen tien jaren of langer hebben samengeleefd als waren zij gehuwd, dan zijn de artikelen 7:233 tot en met 235 BWA van overeenkomstige toepassing (art. 7:236 BWA).
Dwingend recht
Van de artikelen 7:233 tot en met 236 BWA kan niet ten nadele van de echtgenoot of de in artikel 7:236 BWA bedoelde levensgezel worden afgeweken (art. 7:237 BWA). Van de bepalingen in deze afdeling ten aanzien van huur van een woonruimte kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:238 BWA). Dit betekent dat overtreding van een bepaling uit deze afdeling tot vernietigbaarheid leidt (art. 3:40 lid 2 BWA) en dat slechts de huurder kan vernietigen.
Huurprijs
Op grond van artikel 7:239 BWA gelden ter zake van huur van woonruimtes en bepaalde bedrijfsruimtes (art. 7:274 BWA) in beginsel de huurprijzen die partijen zijn overeengekomen. Echter kunnen de huurder of de verhuurder de huurprijs laten vaststellen door de huurcommissie, indien de marktwaarde van het gehuurde in onbewoonde staat Afl. 150.000,- of minder bedraagt (art. 7:240 lid 1 en 274 BWA). Voor verdere regels en procedures omtrent de huurprijsvaststelling door de huurcommissie, zie <Insert link de Huurcommissie -> Huurprijsvaststelling >
Opzegging door verhuurder
Conform artikel 7:248 jo 274 BWA eindigt de huur van een woonruimte of bedrijfsruimte niet door opzegging door de verhuurder, indien niet de toestemming van de huurcommissie voor de beëindiging is verkregen. Voor verdere regels en procedures omtrent de opzegging door de verhuurder, zie <Insert link de Huurcommissie -> Toestemming tot beeindiging >
