Overige bepalingen met betrekking tot alle huurobjecten

Overdracht breekt geen huur

Hoofdregel
Op grond van artikel 7:226 lid 1 BWA is de rechtsopvolger van de verhuurder gebonden aan de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst, voor zover deze opeisbaar worden na de overdracht. Onder het oude recht stond deze regel bekend als ‘koop breekt geen huur’. In plaats van ‘koop’ is nu gekomen: overdracht van de gehuurde zaak en vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de gehuurde zaak (lid 1) en overdracht door een schuldeiser van de verhuurder (lid 2).

Uitzondering
Uitzondering op deze regel is het huurbeding opgenomen in artikel 3:264 BWA. Indien voorafgaand aan de huurovereenkomst in een hypotheekakte is opgenomen dat de eigenaar niet mag verhuren zonder toestemming van de hypotheeknemer en de eigenaar in strijd hiermee handelt, eindigt de huurovereenkomst wel bij de executoriale verkoop.

Gebondenheid aan huurovereenkomst
De nieuwe eigenaar wordt de nieuwe verhuurder met in beginsel alle bijbehorende rechten en plichten. De vorige eigenaar kan na de overdracht niet meer worden aangesproken tot nakoming van verplichtingen (bijvoorbeeld het verhelpen van gebreken), hoogstens tot het vergoeden van door hem veroorzaakte schade. Ook als de nieuwe eigenaar bij voor de overdracht niet afwist van de huur is hij gebonden aan de huurovereenkomst, zolang de huurder ten tijde van de levering in het gehuurde zit.

Economische eigendom
Overgang van economische eigendom heeft geen gevolgen voor de huurder. In dat geval blijft de verhuurder de juridische eigenaar en zolang dat zo is, is hij de verhuurder en dus aanspreekpunt voor huurder. De enkele titel van koop is niet voldoende om de eigendom te doen overgaan (art. 3:84 BWA).

Overdracht bedingen
Conform artikel 7:226 lid 3 BWA gaan alleen die bedingen mee over die onmiddellijk verband houden  met het doen hebben van de zaak tegen een door de huurder  te betalen tegenprestatie. Welke bedingen er precies overgaan hangt af van de omstandigheden van het geval, maar in beginsel gaan huurprijsbedingen bedingen over de omvang van het gehuurde wel over, terwijl persoonsgebonden bedingen en koopopties niet over.

Dwingend recht
De bepaling is van dwingend recht voor gebouwde onroerende zaken. Daarnaast wordt uitdrukkelijk vermeld dat het verbod van beëindiging van de huur zonder toestemming van de huurcommissie, niet kan worden ontdoken (art. 7:226 lid 4 BWA).

Verbod genotsbeperking beperkt recht

Op grond van artikel 7:227 BWA volgt dat degene die een erfdienstbaarheid op een reeds verhuurd erf verkrijgt, deze erfdienstbaarheid niet zo mag uitoefenen dat hij het genotsrecht van de huurder beperkt. Een hypotheekhouder die jegens de eigenaar van de verhypothekeerde zaak zijn bevoegdheid uit een beding als bedoeld in artikel 3:267 BWA gebruik wil maken, mag dit bijvoorbeeld niet zo mogen doen dat hij een huurder wiens huur van voor de vestiging van de hypotheek dateert, in diens genot van de zaak belemmert.

Opzegging

In artikel 7:228 BWA is de hoofdregel omtrent het opzeggen van de huur beschreven. Wanneer de huur voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt de huur wanneer die tijd is verstreken zonder dat daartoe een opzegging is vereist (lid 1). Indien de huur voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd, eindigt deze door opzegging. Bij de huur van onroerende zaken geldt een opzegtermijn van ten minste een maand (lid 2). Deze bepaling is van regelend recht.

Let wel op: bij opzegging door de verhuurder van een woonruimte is toestemming van de huurcommissie vereist (art. 7:248 BWA). De toestemming van de huurcommissie is eveneens vereist bij de opzegging door de verhuurder van de in artikel 7:274 BWA vermelde bedrijfsruimtes. Deze bepaling is van dwingend recht en kan door partijen niet van worden afgeweken.

Dood van partijen

De dood van huurder of verhuurder doet een huurovereenkomst in beginsel niet eindigen (art. 7:229 lid 1 BWA). Als de huurder sterft en de bevoegdheid tot onderverhuren is niet uitgesloten, is het redelijk dat de verhuurder erop mag vertrouwen dat de overeengekomen huurperiode wordt afgemaakt. Indien de bevoegdheid tot onderverhuren is uitgesloten, kunnen de erfgenamen dan gedurende zes maanden na het overlijden van de erflater de overeenkomst opzeggen (art. 7:229 lid 2 BWA). Indien er meer erfgenamen van de huurder zijn, moet de verhuurder zijn medewerking verlenen aan de toedeling van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst door de erfgenamen aan één of meer van hen, tenzij er redelijke bezwaren zijn (art. 7:229 lid 3 BWA).

Voortgezet gebruik

Als de huurder na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor de oude huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd, behoudens een afwijkende bedoeling van partijen (art. 7:230 BWA).